Vanliga arvodesmodeller för bostadsförsäljningar

Det finns tre vanliga sätt som mäklare tar betalt på vid bostadsförsäljningar. Dessa arvodesmodeller påverkar inte bara hur mycket du betalar i slutändan, utan också vilka incitament mäklaren har under försäljningsprocessen. Det finns tre huvudsakliga sätt som mäklare tar betalt på: fast arvode, procentarvode och provisionstrappa. Alla modeller har sina för- och nackdelar beroende på bostadens typ, marknadsläge och dina egna preferenser.

Fast arvode – tryggt och förutsägbart

Vid fast arvode kommer du och mäklaren överens om ett bestämt belopp i förväg, oavsett vad bostaden slutligen säljs för. Det kan till exempel handla om 50 000 kronor – och det är det du betalar, oavsett om slutpriset blir två eller tre miljoner kronor.

Den stora fördelen med fast arvode är att du i förväg vet exakt vad mäklaren kommer att kosta, vilket ger en trygghet. Samtidigt innebär det att mäklaren inte har något ekonomiskt incitament att få upp försäljningspriset – de får ju samma arvode oavsett. Därför är modellen vanligare vid billigare objekt eller i situationer där både mäklare och säljare räknar med en snabb affär utan utdragen budgivning.

Procentarvode

Procentarvode (även kallat rörligt arvode) innebär att arvodet bestäms som en viss procentsats av det faktiska försäljningspriset. Om mäklaren exempelvis tar 2 procent i provision och din bostad säljs för tre miljoner kronor, blir arvodet 60 000 kronor. Eftersom arvodet är direkt kopplat till slutpriset har mäklaren ett tydligt incitament att försöka få upp priset så mycket som möjligt – vilket i bästa fall gynnar både dig och mäklaren. Nackdelen är att du som säljare inte vet exakt vad mäklaren kommer att kosta förrän affären är genomförd.

Provisionstrappa

Provisionstrappan (även kallad trappmodell), är en hybridmodell. Här bestäms olika provisioner beroende på vilket slutpris som uppnås. Ett vanligt upplägg kan vara att mäklaren får en lägre provision på den första delen av försäljningsbeloppet – ofta upp till ett satt målpris eller utgångspris – och sedan en högre procentsats på den del av slutpriset som överstiger tröskeln.

Anta att du och mäklaren sätter ett målpris på 2,5 miljoner kronor. Mäklaren får 1,5 procent i provision upp till detta belopp, och därefter 10 procent på det som överstiger. Om slutpriset landar på 2,8 miljoner, innebär det att mäklaren får 1,5 procent på 2,5 miljoner (vilket är 37 500 kronor), samt 10 procent på de 300 000 kronorna över tröskeln (30 000 kronor). Totalt arvode blir alltså 67 500 kronor.

Provisionstrappan kan fungera som en kraftfull morot för mäklaren att verkligen pressa upp slutpriset. Samtidigt är det viktigt att tröskelvärdet sätts på en rimlig nivå. Ett för lågt målpris kan innebära att arvodet sticker iväg mer än du tänkt dig.

Det går också att skapa kombinationsmodeller, till exempel genom att kombinera ett lågt fast grundarvode med en bonus som utlöses vid ett visst slutpris.

Exempel på arvoden vid olika modeller

Viktigt att tänka på när du väljer arvodesmodell

När du står inför att välja mäklare är det lätt att fastna vid själva procentsatsen i arvodet. Men det säger långt ifrån allt om vad du faktiskt betalar för. Två mäklare kan erbjuda exakt samma provisionsnivå men ha helt olika bedömningar av vad din bostad kan säljas för – och ha olika strategier för att nå dit. En något högre procentsats kan i vissa fall vara mer lönsam, om mäklaren samtidigt har en realistisk strategi för att nå ett högre slutpris.

Det är därför viktigt att inte bara fokusera på själva kostnaden, utan också jämföra vad som faktiskt ingår i arvodet. Ingår professionell fotografering, stylingrådgivning, marknadsföring i sociala medier eller något annat som kan göra skillnad för slutresultatet? Titta inte enbart på priset eller procentsatsen, utan på helheten: mäklarens kompetens, försäljningsstrategi och inte minst er personkemi.

Villkoren i förmedlingsuppdraget

Förmedlingsuppdraget är det skriftliga avtal som du och mäklaren ingår. Det reglerar vad mäklaren ska göra, hur arvodet är utformat och vilka villkor som gäller under uppdragets gång.

Om bostaden inte blir såld

En särskilt viktig punkt är vad som händer om bostaden inte säljs. Förmedlingsuppdraget ska tydligt ange om mäklaren i sådant fall har rätt till ersättning, till exempel för kostnader för marknadsföring, fotografering eller andra utlägg. Det är viktigt att detta är tydligt reglerat i avtalet, så att båda parter vet vad som gäller om affären inte genomförs.

Om inget arvode har avtalats

Enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666) måste mäklarens rätt till ersättning framgå av uppdragsavtalet. Det finns ingen fastställd lagstadgad provision eller procentsats – allt bygger på vad ni kommer överens om. Om ni inte har avtalat om någon specifik nivå, gäller i stället vad som är skäligt enligt god fastighetsmäklarsed.

Vad som anses skäligt beror på flera faktorer: vad som är brukligt i området, hur mycket arbete mäklaren lagt ner och om försäljningen fullföljts eller inte. I praktiken ligger arvodet ofta mellan 1,5 och 5 procent av slutpriset vid rörligt arvode, eller som ett fast belopp – till exempel 50 000 kronor. Men nivåerna kan variera kraftigt beroende på bostadens typ, läge och marknadsläge.

Vilken arvodesmodell ska man välja?

Vilken modell som passar bäst beror på vad du prioriterar. Vill du ha maximal förutsägbarhet kan fast arvode vara rätt väg. Om du tror att objektet har potential att säljas för mer än snittet och vill ge mäklaren incitament att jobba för ett högt slutpris, kan en provisionstrappa vara bäst. Om du är osäker eller vill ha ett mellanting kan procentarvode vara rätt.

Det viktigaste är dock inte bara vilken modell du väljer – utan vem du väljer att samarbeta med. Att träffa flera mäklare ger dig inte bara möjlighet att jämföra arvodesnivåer och vad som faktiskt ingår i deras erbjudanden – utan också chansen att hitta den person du känner störst förtroende för. En mäklare som både har relevant erfarenhet, en genomtänkt försäljningsstrategi och som du upplever som lyhörd och engagerad gör stor skillnad genom hela processen.

Vanliga frågor:

Vilka är de vanligaste arvodesmodellerna?

Fast arvode, procentarvode och provisionstrappa är de tre vanligaste modellerna.

Vad är ett fast arvode?

Ett på förhand bestämt belopp, oavsett vad bostaden säljs för. Ger trygghet men inga incitament för högre slutpris.

Vad innebär procentarvode?

Mäklaren får en procent av slutpriset. Ju högre pris, desto högre arvode – vilket kan motivera mäklaren att prestera.

Vad är en provisionstrappa?

Mäklaren får olika provision beroende på slutpris, med högre procent för allt över ett visst tröskelvärde.

Hur vet jag vilken arvodesmodell som är bäst?

Det beror på dina preferenser. Fast arvode ger kontroll, provisionstrappa ger incitament.

Vad regleras i förmedlingsuppdraget?

Avtalet beskriver mäklarens uppgifter, arvodesmodell och villkor – inklusive vad som gäller om bostaden inte säljs.